Inhalt des Artikels:

  • Wann ist eine Miete zu hoch?
  • Wie lässt sich prüfen, ob eine Miete zu hoch ist?
  • Wie kann man sich gegen überhöhte Mieten wehren?
  • Welche Strafen drohen Vermietern bei zu hoher Miete?
  • Wie verlässlich ist der Mietspiegel?
  • Ist der Mietspiegel ein geeignetes Instrument, um die Mieten stabil zu halten?
  • Welche Städte haben die Mietpreisbremse?
  • Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
  • Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
  • Welche Kritik gibt es an der Mietpreisbremse?
  • Wie verbreitet ist Mietwucher?
  • Was plant die Bundesregierung für mehr sozialverträglichen Wohnraum?

Wann ist eine Miete zu hoch?

Liegt eine Miete mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. Bei einem Überschreiten von mehr als 50 Prozent, kann das auch als Straftat geahndet werden. In der Praxis sind die Hürden dafür aber sehr hoch.

In Städten mit einer Mietpreisbremse, darf die Miete – mit einigen Ausnahmen – nicht mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Schnitt liegen.

Wie lässt sich prüfen, ob eine Miete zu hoch ist?

Um die Höhe der eigenen Miete zu überprüfen, empfiehlt sich zunächst ein Abgleich mit dem örtlichen Mietspiegel. Städte ab einer Größe von 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sind gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu führen. Die Dresdner Rechtsanwältin Anne Katrin Weißbach betont, dadurch sei es inzwischen relativ einfach, eine überhöhte Miete festzustellen. "Jedes einzelne Haus in Dresden ist quasi katalogisiert, sodass man weiß, welche Wohnlage das ist." Dabei seien die einzelnen Merkmale so genau bestimmt, dass es kaum noch Spielräume gebe.

Rechtsanwältin Anne Katrin WeißbachBildrechte: MDR/ Anne Katrin Weißbach

Viele Städte haben inzwischen auch einen Online-Mietspiegel-Rechner, der bestimmte Angaben zur Wohnung abfragt und mit der jeweils ortsüblichen Miete abgleicht. Dabei wird neben der Adresse und Größe der Wohnung etwa das Baujahr des Gebäudes, Art und Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen sowie Angaben zur Ausstattung der Wohnung abgefragt – beispielsweise Details zu Küche und Bad, Bodenbelag oder die Verfügbarkeit von Balkonen und Terrassen. Der Rechner informiert dann, wie hoch die mittlere monatliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ist.

Für neun Städte in Deutschland lässt sich die eigene Miete auch über den Mietwucher-Rechner prüfen. Der Rechner, den die Linksfraktion im Bundestag Ende letzten Jahres gestartet hat, ist unter anderem für Erfurt und Leipzig verfügbar. Weitere Städte sind Potsdam, Berlin, Dortmund, Freiburg, Hamburg, Hannover und München. Bei einem Verdacht auf überhöhte Miete kann man mit einem Klick eine Meldung an das zuständige Wohnungsamt schicken. Das Amt muss den Fall dann prüfen und kann unter Umständen ein Bußgeld gegen Vermieter verhängen.

Wie kann man sich gegen überhöhte Mieten wehren?

Liegt die eigene Miete deutlich über dem Mietspiegel und der Vermieter ist uneinsichtig, kann man auch gerichtlich dagegen vorgehen. Unterstützung bieten dabei unter anderem Mietervereine. Rechtsanwältin Anne Katrin Weißbach betont, juristisch sei es keineswegs schwierig, eine Anpassung der eigenen Miete nach dem ortsüblichen Mietspiegel durchzusetzen. Bis zu 30 Monate nach Mietbeginn können Mieterinnen und Mieter auch zu viel gezahlte Mietbeträge wieder zurückfordern. Rügt ein Mieter eine überhöhte Miete erst später, kann er nur noch eine Reduzierung des Mietzinses ab der Geltendmachung durchsetzen.

Dass dieses Recht jeweils individuell eingeklagt werden muss, sieht Greta Schabram vom Paritätischen Wohlfahrtsverband allerdings kritisch. So seien nicht nur damit verbundene Kosten eine Hürde. Viele Betroffene schreckten auch davor zurück, gegen den eigenen Vermieter vorzugehen.

Welche Strafen drohen Vermietern bei zu hoher Miete?

Hat ein Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, muss er diese in erster Linie dem örtlichen Mietspiegel anpassen. Zudem kann er bis zu 30 Monate nach Abschluss des Mietvertrages verpflichtet werden, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzuzahlen. Danach gilt das erst ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung.

Mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete können zudem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Dabei ist ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro möglich. Mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete können theoretisch sogar als Straftat mit Gefängnisstrafen verfolgt werden. Dabei muss ein Mieter allerdings nachweisen, dass der Vermieter eine Zwangslage ausgenutzt habe.

Wie verlässlich ist der Mietspiegel?

Fachleute empfehlen insbesondere einen qualifizierten Mietspiegel, der auf einer solideren Datengrundlage verlässliche Informationen bietet und alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt werden muss. Greta Schabram, Referentin für Sozialforschung, Wohnen und Statistik beim Deutschen Paritätischen Wohlfahrtsverband, verweist auch auf die Bedeutung der Mietspiegel vor Gericht. "Als Beweismittel sind qualifizierte Mietspiegel viel mehr anerkannt", erklärt sie.

Zugleich sei es eine Frage der Kosten, wie umfangreich Kommunen Daten für Mietspiegel erheben. Nach Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung nutzen 421 Kommunen qualifizierte Mietspiegel, 953 Kommunen einfache Mietspiegel – davon sind allerdings 528 älter als zwei Jahre, 161 sogar älter als zehn Jahre (Stand: 31.12.2024).

Ist der Mietspiegel ein geeignetes Instrument, um die Mieten stabil zu halten?

Der Mietspiegel gilt vor allem als wichtiges Instrument, um einen ungezügelten Anstieg der Mieten zu unterbinden. "Grundsätzlich sind wir froh über jedes Instrument, das wir haben, um Mieten irgendwie zu begrenzen", sagt Greta Schabram, Referentin für Wohnen beim Paritätischen Wohlfahrtsverband. So schafft der Mietspiegel nicht nur Transparenz, sondern setzt in Kombination mit weiteren gesetzlichen Regelungen wie der Mietpreisbremse auch Grenzen, in welchem Tempo Mieten steigen.

Der Mietspiegel treibt die Mietpreise quasi automatisiert nach oben.

Greta SchabramParitätischer Wohlfahrtsverband
Greta Schabram, Referentin für Wohnen beim Paritätischen WohlfahrtsverbandBildrechte: MDR/Greta Schabram

Dennoch kennt der Mietspiegel nur eine Richtung: "Er treibt die Mietpreise quasi automatisiert nach oben", kritisiert Schabram. Soziale Aspekte wie Zugang zu barrierefreien Wohnungen, Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen aus einer Region oder überhaupt das Grundrecht auf Wohnen kämen dabei zu kurz. Der Paritätische Wohlfahrtsverband fordert deshalb unter anderem, auch Sozialwohnungen in die Berechnung des Mietspiegels einfließen zu lassen.

Welche Städte haben die Mietpreisbremse?

Deutschlandweit haben dem Deutschen Mieterbund zufolge 468 Städte und Gemeinden eine Mietpreisbremse (Stand: 17.12.2024), davon die meisten in Bayern und Baden-Württemberg. In Sachsen haben lediglich Leipzig und Dresden eine Mietpreisbremse, in Thüringen Erfurt und Jena. Sachsen-Anhalt zählt neben dem Saarland und Schleswig-Holstein zu den einzigen Bundesländern, in denen es gar keine Mietpreisbremse gibt.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Seit 2015 können Landesregierungen jeweils für die Dauer von fünf Jahren eine Region als angespannten Wohnungsmarkt definieren. Dort gilt dann die Mietpreisbremse: Vermieter dürfen eine Wohnung bis auf Ausnahmefälle zu höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten.

Ende 2025 läuft das Gesetz zur Mietpreisbremse allerdings aus. Mitte Februar machte der Bundesrat den Weg frei für eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029.

Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen – konkret als Neubau definiert ist in dem Gesetz jede Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen nach einer umfassenden Sanierung oder wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat.

Eine weitere Ausnahme sind zeitlich befristete Mietverträge. Laut Rechtsanwältin Anne Katrin Weißbach gibt es dabei keine konkreten Vorgaben, wann eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch tatsächlich gerechtfertigt sei. "Da gibt es keine konkreten Regeln, dass man sagt: Acht Monate ist noch vorübergehend, neun Monate nicht mehr." Letztlich sei das eine Einzelfallentscheidung des Gerichts.

Zudem können Vermieter die Mietpreisbremse indirekt umgehen, indem sie eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert anbieten. Theoretisch gilt zwar auch dann die Mietpreisbremse. Für den Möblierungszuschlag gebe es aber keine klaren Kriterien, erklärt die Anwältin für Mietrecht.

Welche Kritik gibt es an der Mietpreisbremse?

Sozialverbände kritisieren insbesondere die zahlreichen Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse sowie fehlende Sanktionen gegen Vermieter. Bisher müssen Vermieter nur befürchten, dass die Miete wieder gesenkt wird und sie zu viel gezahlte Miete zurückzahlen müssen. Bußgelder gibt es bisher nicht – für eine tatsächliche Signalwirkung dürften die aber nicht zu gering sein, betont Rechtsanwältin Anne Katrin Weißbach.

Greta Schabram vom Paritätischen Wohlfahrtsverband bezeichnet die Mietpreisbremse in der jetzigen Gestaltung auch als "zahnlosen Tiger". Es sei beispielsweise kaum nachvollziehbar, dass im Jahr 2025 noch Wohnungen aus dem Jahr 2014 oder 2015 als Neubau klassifiziert seien. "Diese Regelung hat man seit 2014 nicht angefasst und hier könnte man nachjustieren", findet die Wohn-Referentin. Denkbar sei etwa, Neubauten der letzten fünf Jahre als Ausnahme festzulegen. Zudem müssten insgesamt mehr Gebiete überhaupt als angespannte Wohnungsmärkte definiert werden, fordert Schabram.

Umgekehrt sehen Vermieterverbände durch die Mietpreisbremse die wirtschaftliche Rentabilität der Vermietung erheblich beeinflusst. So setze das Instrument bei der Symptombehandlung an statt den Mangel an Wohnraum durch Bauanreize zu bekämpfen. Auch die Informationspflichten für Vermieter sehen Interessensverbände kritisch.

Wie verbreitet ist Mietwucher?

Die Datenlage zu Mietwucher ist bisher äußerst dünn. Ansatzpunkte kann aber die Mietwucher-App geben, die im November vergangenen Jahres an den Start ging und für mittlerweile neun größere deutsche Städte verfügbar ist, darunter Leipzig und Erfurt. Seitdem haben nach Angaben der Linksfraktion im Bundestag, die den Rechner bereitstellt, mehr als 120.000 Haushalte ihre Miete auf diesem Weg überprüfen lassen (Stand: 6. Mai 2025). In rund 85.000 Fällen war die Miete dem Rechner zufolge überhöht. Allerdings wurden nur rund 4.500 Verdachtsmeldungen über die Mietwucher-App an die zuständigen Behörden weitergeleitet.

Allein in Leipzig wurden 888 Verdachtsfälle über die App an das Sozialamt geschickt, in Erfurt übermittelten mehr als 100 Haushalte entsprechende Verdachtsmeldungen. Die Linke im Bundestag fordert, es brauche mehr Rechtssicherheit gegen Mietwucher. Viele Betroffene würden noch zögern, tatsächlich eine Meldung an das Amt zu schicken.

Was plant die Bundesregierung für mehr sozialverträglichen Wohnraum?

Konkrete Ziele, wie viele Wohnungen jährlich neu entstehen sollen, lässt die Bundesregierung offen. Im Koalitionsvertrag halten Union und SPD lediglich allgemein fest, den Wohnungsbau beschleunigen zu wollen. Damit Mietwohnungen bezahlbar bleiben, wollen die Koalitionspartner Finanzierungskosten im Wohnungsbau unter anderem durch Garantien des Bundes so weit senken, dass "in großer Zahl Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 Euro pro Quadratmeter entstehen können".

Zudem sollen Investitionen in den sozialen Wohnungsbau "schrittweise deutlich erhöht" und die Mittel für Junges Wohnen verdoppelt werden. Günstiges Vermieten will die Koalition mit steuerlichen Vorteilen belohnen.

Die Mietpreisbremse will die Regierungskoalition in angespannten Wohnungsmärkten für vier Jahre verlängern und nachschärfen, indem Verstöße künftig mit einem Bußgeld geahndet werden können. Bisher hatten Vermieter nichts zu befürchten, wenn sie sich nicht an die Mietpreisbremse hielten – außer dass eine Miete der Regelung entsprechend nach unten korrigiert wurde.

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