Mietendeckel, Mietpreisbremse, Zweckentfremdungsverbot - die Politik hat es versucht. Doch die Mieten steigen weiter. Wer sein Recht durchsetzen will, muss klagen.

Die Mietpreisbremse, der Mietspiegel oder auch das Vorkaufsrecht. Eigentlich gibt es auf Bundes- und Landesebene einen mietpolitischen Werkzeugkasten. Doch diese Hebel scheinen nicht zu wirken - die Mieten steigen weiter.

So wie im Fall eines Mieters aus Berlin, der Ende 2024 in eine Altbauwohnung im Stadtteil Wedding zieht. Seine Vormieter haben weniger als acht Euro kalt den Quadratmeter gezahlt. Bei ihm stehen 18 Euro im Vertrag. Eigentlich sollen solche Sprünge durch die Mietpreisbremse verhindert werden, doch es gibt eine Ausnahme: die sogenannte Erstvermietung nach umfassender Modernisierung.

Der Eigentümer, ein großer deutscher Immobilienkonzern, hatte vor seinem Einzug die Wände neu gestrichen, so der Mieter. "Bad und Küche sind neu gemacht worden in einer simplen Ausstattung." Für den Mieter: reine Instandhaltung, nicht mehr.

Wohnungsunternehmen nimmt Vergleiche in Kauf

Ein Sprecher des Wohnungsunternehmens hält dagegen: "Im Gesetz ist nicht weiter definiert, wie das Wort 'umfassend' genau definiert ist." 2020 jedoch hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil nachgeschärft und präzisiert: Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn sie mindestens ein Drittel von dem kostet, was es kosten würde eine vergleichbare, neue Wohnung zu bauen.

Der Mieter schaltet einen Anwalt ein und siehe da: Der Vermieter reagiert unerwartet schnell mit einem Vergleichsangebot. Jetzt soll der Quadratmeter nur noch zwölf, statt 18 Euro kosten. Insgesamt vier Mieter gehen allein in diesem Berliner Mietshaus juristisch gegen das Unternehmen vor. Bis zu 120 Prozent war die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten worden.

Der Immobilienkonzern lenkte jedes Mal nach den Beschwerden ein. Strafen drohen keine. Manchmal komme es zu Vergleichen, erklärt einer der Manager des Konzerns. Man halte sich aber an die Gesetze, das könne gern geprüft werden.

Wo kein Kläger, da kein Richter

Im Umkehrschluss: Wo kein Kläger, da kein Richter. Auch zehn Jahre nach der zentralen Novelle des deutschen Mietrechts müssen Mieter selbst aktiv werden und ihr Recht einfordern. Das kostet Zeit, Anwalts- und Gerichtskosten - mit ungewissem Ausgang. Vor allem Menschen im hohen Alter oder mit Migrationshintergrund kennen ihre Rechte oft nicht oder trauen sich die Auseinandersetzung nicht zu.

"Wenn der Staat es nicht schafft, das Recht einigermaßen gleichmäßig durchzusetzen und auch erwartbar durchzusetzen, dann ermutigt das natürlich die Dreisten", sagt der Strafrechtler Kilian Wegner von der Europauniversität Viadrina in Frankfurt (Oder). Es ermutige diejenigen, die sich nicht an die Gesetze halten wollten, weil sie wüssten, dass ihnen keine Konsequenzen drohten, "und das führt letztlich zur Erosion des Rechtsempfindens bei den Menschen".

Mietpreisbremse soll verschärft werden

Der Sprecher für Mieten und Wohnen der Berliner Linken, Niklas Schenker, überlegt, gegen das Wohnungsunternehmen juristisch vorzugehen. Er fordert, dass der Staat selbst aktiv gegen zu hohe Mieten vorgehen soll - statt es den Mietern zu überlassen. "Dass eben nicht nur alle einzelnen Mieter und Mieterinnen gegen Vermieter vorgehen müssen, wo es natürlich ein Machtungleichgewicht gibt." Der Staat solle sich viel stärker engagieren und nicht zulassen, "dass hier die Leute abgezockt werden".

Zwar will die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschärfen und Vergehen bestrafen, doch erste Vorschläge dazu sind nach Auskunft des Justizministeriums erst Ende 2026 zu erwarten.

Möbliertes Wohnen treibt Mieten

Auch beim möblierten Wohnen wird die Mietpreisbremse gezielt ausgehebelt. Berlin hatte vor mehr als zehn Jahren eine Verordnung erlassen, die den Betrieb von Ferienwohnungen beschränken sollte. Doch in der Wilhelmstraße, unweit des Brandenburger Tors, gibt es möblierte Wohnungen nach wie vor zu mieten. Für maximal ein Jahr, denn laut Gesetz ist die sogenannte Kurzzeitvermietung auf ein Jahr begrenzt.

In dieser Zeit dürfen hohe Preise verlangt werden, sodass ein Vermieter "an der Mietpreisbremse vorbei mit einem saftigen Möblierungszuschlag die Miete schön in die Höhe treiben kann", beobachtet Wibke Werner vom Berliner Mieterverein.

Einige Berliner Bezirke verbieten es deshalb, reguläre Mietwohnungen in möblierte Mietwohnungen umzuwandeln, wenn diese in sogenannten Milieuschutzgebieten liegen.

Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg will sich der Stadtrat künftig auf das Baugesetzbuch berufen, um die möblierten Wohnungen zu bekämpfen. Demnach sollen Menschen mit niedrigem Einkommen nicht verdrängt werden können. Auch andere Bezirke wollen diesen Weg gehen. Das aber ist juristisches Neuland. Der Berliner Senat unterstützt das Vorgehen.

Wohnungen als Spekulationsobjekte

Immer mehr Berlinerinnen und Berliner wenden sich wegen Eigenbedarfskündigungen an den Mieterverein, erzählt Wibke Werner. Bis zu 4.000 Beratungen hätten sie jährlich zu solchen Kündigungen, "und damit haben diese Beratungszahlen sich verzehnfacht im Vergleich zu 2014", sagt Werner. Von einem deutlichen Anstieg berichten auch Mietrechtsanwälte.

Beate Flatow, ehemalige Richterin für Mietrecht, kennt viele Fälle, bei denen es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt - der neue Eigentümer also gar nicht selbst in der Wohnung leben will, sondern sie zu einem höheren Preis neu vermieten will. "Da wird die Wohnung unzulässig zum Spekulationsobjekt."

Das sei dann Betrug, der verfolgt wird, wenn er belegt ist, so Flatow. "Aber Sie müssen die Situation sehen: Der Mieter bekommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, der muss dann versuchen, eine neue Wohnung zu finden. Und wenn ein Mieter danach, wenn er schon eine neue Wohnung gefunden hat, dann recherchiert: Ist das wirklich ein Angehöriger oder der Vermieter selbst eingezogen oder was ist mit der Wohnung passiert? Das ist ganz selten, dass die das machen." Daher sei es ein Delikt, das selten aufgedeckt wird. Den Kürzeren ziehen die Mieter. Die ehemalige Richterin findet, dass es eine zusätzliche Sperrfrist brauche.

Im Bundesrat hat Hamburg im Februar eine Initiative für einen besseren Mieterschutz eingebracht. Eine Gesetzesreform ist aber nicht in Sicht.

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