• Indexmieten haben kaum Vorteile für Mieter – Vermieter bekommen mehr Geld auch für alte Wohnungen.
  • An dem Reformplan von Justizministerin Hubig begrüßt der Deutsche Mieterbund, dass überhaupt etwas passiert.
  • Eine Kriminaliserung des Mietrechts droht, denn Mieter könnten sich am Ende nur noch mit dem Strafrecht gegen Mietwucher schützen.

Das Problem könnte größer werden als gedacht: Indexmietverträge, die Erhöhungen der Miete an die Inflation koppeln, gibt es zwar schon länger. Doch wurde ihre Regelung im Jahr 2001 so verändert, dass sie für Vermieter heute attraktiver sind. So waren sie nach der alten Regelung nur zulässig, wenn für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wurde oder der Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen.

Das ist weggefallen und nach und nach gewinnen Indexmietverträge an Popularität – vor allem bei Vermietern. Denen erleichterten zuletzt vor allem angespannte Wohnungsmärkte in Städten den Abschluss mit Mietern.

Eine IW-Studie beschreibt Indexmieten mit einem Anteil von 2,6 Prozent bundesweit zwar noch als "Randerscheinung". Die allerdings rückt – auch nach den IW-Zahlen – zunehmend in das Zentrum der Großstädte. In den sieben nach der Bevölkerung größten, werden sie laut IW gern für Neubauten nicht älter als 2014 genutzt – mit einem Anteil von schon 18,8 Prozent.

Wie viele Indexmietverträge es bei älteren Wohnungen gibt, ist unklar. Eine bundesweite Erhebung von Mietvertragsarten fehlt. Das IW macht aber klar: Auch bei "jüngeren Einzugsdaten" sei ihr Anteil erhöht, was darauf hindeute, "dass in den letzten Jahren Indexmieten häufiger vereinbart wurden".

Angebliche Vorteile für Mieter fragwürdig

Und vom Trend abgesehen: Bei insgesamt fast 44 Millionen Mietwohnungen in Deutschland betreffen Indexmieten auch als "Randerscheinung" schon jetzt mehr als eine Million Haushalte. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund sagte dazu bei MDR AKTUELL: "Wir haben erlebt, dass in Berlin beispielsweise 70 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge Indexmietverträge waren und in den größeren Städten jeder dritte", der angeboten worden sei.

Der Vorteil für Vermieter liegt auf der Hand. Sie können die Miete jedes Jahr einmal erhöhen, entsprechend der Entwicklung beim Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, also der Inflation.

Das gilt als "Werterhaltung" und klingt so im Prinzip fair. Doch der Teufel steckt im Detail. Bei neueren Gebäuden profitieren Mieter vielleicht noch von höherer Energie-Effizienz und so von geringeren Nebenkosten. Aber auch ihre Indexmieten steigen immer mindestens so schnell wie alle anderen Preise und bei erhöhter Inflation dann auch stärker als die Einkommen und andere "normale" Mieten. Der Indexmieter ist also auf lange Sicht im Nachteil.

Miete kann theoretisch auch sinken

Dabei können Mieter bei sinkenden Preisen die Miete auch senken. Ein Jahr mit rückläufigem VPI muss man aber lange suchen. Und wie auch geringere Inflation die Mieten erhöht, zeigen einache Online-Rechner.

Interessant für Vermieter sind Indexmieten aber nicht nur bei neueren Wohnungen, bei denen die erste Miete über der Mietpreisbremse liegen darf. Besser für sie und schlecht für Mieter können auch neue Indexmietverträge bei schon älteren Wohnungen sein, wie ein reales Fallbeispiel zeigt:

Ein reales Rechen-Exempel aus dem Westen von Leipzig

Eine nicht ganz 100 Quadratmer große Wohnung ("Milieu-Schutzgebiet") – kein Fahrstuhl und kein Balkon, mit Erdgas betriebene Warmwasser- und Heizungsanlage im Mehrfamilienhaus – letzte Sanierung etwa 1997:

Im Index-Mietvertrag von 2018 lag die erste Kaltmiete mit 7,51 €/m² wohl schon etwas zu weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder hart an der gesetzlichen Grenze von zehn Prozent. Dann folgten Erhöhungen nach VPI

  • 2021 - um 5,87 Prozent auf 7,95 €/m²
  • 2025 - um 16,30 Prozent auf 9,24 €/m²


Zwischen 6,06 und 7,74 Euro/m² liegt laut Leipziger Mietspiegel je nach Ausstattung die ortsübliche Vergleichsmiete – die tatsächliche in diesem Fall-Beispiel jedoch um 33 oder sogar bis zu 53 Prozent darüber.

In diesem Fall ist die Kaltmiete gemäß Indexmietvertrag um etwa 23 Prozent gestiegen, mit höheren Nebenkosten aber die gesamte Miete in sieben Jahren um 50 Prozent – für eine schon seit fast 30 Jahren unsanierte Wohnung.

Wohnung wird älter – Miete steigt weiter

So könnten Indexmietverträge auch Modernisierungen bremsen, die bei anderen Verträgen für Mieterhöhungen eine Voraussetzung sind, neben der möglichen Berufung auf den Mietspiegel. Bei Indexmieten sind Erhöhungen wegen Modernisierung aber ausgeschlossen, außer wenn Vermieter dazu gesetzlich verpflichtet sind, etwa durch das Heizungsgesetz.

Auch Mieterbund-Sprecherin Jutta Hartmann sagte: "Beim Index besteht dieser finanzielle Anreiz nicht, weil die Miete unabhängig vom Zustand der Wohnung, auch vom energetischen Zustand weiter steigt. Weil sie eben an die Inflation gekoppelt ist, als die einzige Voraussetzung für die Mieterhöhung."

Reformpläne von Hubig in Arbeit

Kurz vor Weihnachten hatte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) angekündigt, sich Mieterschutz für dieses Jahr noch einmal vornzuehmen. Und neben anderen Dingen plante sie mit einem "Mietrecht-II-Paket" für Indexmieten, deren Anstiege auf 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen.

Mein Ziel ist, dass unser Mietenpaket spätestens Anfang 2027 so in Kraft tritt – und für alle Indexmietverträge gilt.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD), 20. Dezember 2025
Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) plant Eingriffe.Bildrechte: picture alliance/dpa | Britta Pedersen

Wie weit die Arbeit ist, war noch offen. Hubig hatte neben einer Kommission zum Mietrecht angekündigt, das Mietrecht-II-Paket spätestens Anfang 2027 in Kraft treten zu lassen. Diskutiert wurde dabei auch, die Indexmieten etwa an den Mietpreisindex des Statistik-Bundesamts zu koppeln, statt an den der Verbraucherpreise. Dann würden sie wohl weniger stark steigen können als eben andere Mieten.

Mitte Januar hatte die Linke im Bundestag in einem Antrag zum Mietrecht auch für Index-Verträge wirksame Begrenzungen gefordert. Perspektivisch aber will die Linke sie komplett abschaffen.

Wir wollen Indexmieten nicht nur einschränken, sondern zukünftig abschaffen.

Caren Lay | Die Linke - am 15. Januar im Bundestag

Die etwa halbstündige Debatte darüber zeigte die Positionen auch der Regierungskoalition auf: Die Union sieht keine Probleme bei Indexmieten, doch die SPD-Abgeordnete Angelika Glöckner sagte, dass ihre Partei diesen "Automatismus nach oben" bei Mieten für "schlicht nicht fair" halte.

Der Deutsche Mieterbund rechnete mit einem Gesetzentwurf noch in diesem Quartal. Sprecherin Jutta Hartmann sagte dem MDR: "Wir begrüßen diese Initiative von Justizministerin Hubig sehr, dass jetzt die Index-Mieten reguliert werden sollen, dass so etwas überhaupt erstmalig kommt."

Dabei bekräftigte Hartmann zwar auch die Mieterbund-Forderung, den Neuabschluss von Indexmieten zu verbieten: Und für bestehende Verträge "wäre natürlich eine niedrigere Quote noch besser, bei einem oder zwei Prozent pro Jahr." Käme aber überhaupt eine Deckelung, sei das "schon mal sehr viel mehr, als die Vorgängerregierung jemals geschafft hätte".

Droht eine Kriminaliserung des Mietrechts?

Derweil steigt der Druck auf Mieter vor allem in Städten mit knappen Wohnungen weiter. Vermutlich werden nicht wenige auch in der nächsten Zeit in Indexmietverträge einwilligen, wenn sie es nicht schon getan haben. Und aktuell gibt es noch keine Grenze für den künftigen Anstieg ihrer Mieten.

Die einzige Handhabe: Mieter können nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eine Überhöhung oder Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch anzeigen. Denn übersteigt ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent, ist von Ordnungswidrigkeit die Rede und bei mehr als 50 Prozent sogar von einer Straftat. Bei Indexmieten ist das auch nach Ansicht von Mieterbund-Sprecherin Hartmann aktuell der einzige Schutz gegen Überbelastung.

Der Mieterbund fordert laut Hartmann deshalb auch, dass die bloße Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 oder 50 Prozent ausreichen solle, um als ordnungswidrig oder Wucher zu gelten. Bisher müssten Mieter dabei auch nachweisen, dass ihre Zwangslage mit Vorsatz ausgenutzt wurde. Darum sei es momentan schwer, so vorzugehen.

Man solle sich aber auf jeden Fall an sein Wohnungsamt melden, riet Hartmann. Beispielsweise Frankfurt/Main betreibe inzwischen Verfahren wegen Ordnungswidrigkeiten bei Mietpreisüberhöhungen.

Dass allerdings Mittel des Strafrechts zur Regelung von Mietverhältnissen in Mode kommen, wäre vermutlich kein guter Weg. Und abgesehen von dadurch noch schwerer gestörten Verhältnissen zwischen Mietern und Vermietern, gibt es hier ja ein (straf-)rechtliches Risiko auch für Vermieter.

MDR AKTUELL

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